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中小房企惜別上海虹橋,戰略收縮低調“回巢”

全國化、沖千億、謀上市曾是中小房企搬來上海虹橋商務區安營扎寨的野心和夢想。如今,行業大潮退去,部分房企又悄然將總部搬離上海虹橋,只留下了黯然神傷的出走背影。
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對此,戴德梁行中國區項目及企業服務部董事總經理魏超英認為,今年上半年,大虹橋區域的租戶的確產生了一波輪換,但總體上有離開的也有新進入的,這與整體政策導向和行業發展有著密不可分的關系。
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房企“回巢”
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來的時候轟轟烈烈,走的時候卻黯然退場。
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曾經喊出千億目標,來滬之后就大舉“挖人”的弘陽地產在不久前悄然將總部搬回了南京。據新京報記者了解,弘陽地產目前已經將大部分職能部門搬回南京,多半人員也已撤走。對此,弘陽地產回應稱:“受上海疫情影響,公司上??偛坎糠致毮懿块T將轉移至南京,更有利于現階段業務開展?!?/span>
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不僅僅是弘陽,2018年就完成千億目標的祥生地產在資金鏈緊張等因素的影響下,也選擇回到大本營杭州。對于撤走的原因,祥生控股在回復中表示:“祥生一直是杭州、上海雙總部的戰略,兩地各有不同的職能規劃。近年來,公司面對地產行業的環境變化,始終積極地推進公司戰略升級,逐步從規模發展轉向追求有質量的成長,并不斷提升人均效能,強化產品與服務品質的持續提升。這次祥生控股集團選擇將上海的職能中心轉移到杭州,并做到雙總部合二為一、統一管理,是服務于新戰略的重要一步?!?/span>
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而早先“爆雷”的藍光發展也已悄無聲息地搬離了上海。據知情人士稱,藍光發展在去年就已經搬走,目前也無人員常駐上海辦公。
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除了上述房企外,還有一些中小房企也黯然離場。據克而瑞機構統計,這些中小房企包括中庚、恒泰、三巽、奧山、錦藝等。
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就上海虹橋商務區而言,受疫情影響,其寫字樓租金是有所下滑的。據魏超英介紹:“目前在虹橋商務區內,核心區的寫字樓租金為5元-7元/平方米/天,空置率85%;北區租金4.5元-5.5元/平方米/天,空置率65%。相比于去年的租金,目前非核心區的租金有一定的下降。在國際形勢和新冠疫情的雙重影響下,近一年來,大虹橋區域的租戶產生了一波輪換,但總體上有離開的也有新進入的,這與整體政策導向和行業發展有著密不可分的關系。比如制造業、專業服務及TMT(科技、媒體與通訊)行業仍有較為強勁的需求趨勢?!?/span>
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對于房企撤出虹橋商務區選擇“回巢”的做法,戴德梁行認為,更多和房地產行業和企業層面的戰略相關。魏超英表示:“整體上和企業發展策略有較為密切的關系,雖然有一些房企進行了戰略收縮調整,但我們也要看到像豐澤地產、方直集團、山東金佰利等一系列地產企業進駐到虹橋商務區。因此關于地產企業在虹橋商務區的選址,我們應該把關注點放到不同類型地產商的戰略變化上?!?/span>

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虹橋一夢
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繁華上海,魔力之都,多少人的黃金夢在這里開啟。
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上海虹橋機場,這座去年旅客吞吐量超3320萬人次的繁忙機場,成為人們認識上海的第一窗口。如果飛機降落時我們透過圓窗向下望,在天氣晴朗的時候可以看到十余家房企的標識,比如恒基·旭輝中心、虹橋富力中心、中駿廣場、虹橋正榮中心、虹橋協信中心、虹橋萬科中心……
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那是一種無聲的廣告,足以讓總部落戶于此的房企老板們以此為傲。
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上海虹橋機場與其它傳統意義上的機場不同,它的功能不僅僅局限于旅客迎來送往的集中地,而是伴隨著商務往來的興起,以其為中心的上海虹橋商務圈,逐漸成為繼陸家嘴金融圈后又一個舉足輕重的CBD。
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虹橋商務圈的崛起與地產商密切相關。與陸家嘴金融圈一樣,虹橋商務圈成為地產商的聚集地。事實上,虹橋商務區發展歷程正是暗合了地產商紛紛來滬扎營的步伐,兩者相互輝映,共同鑄就了如今虹橋商務區的繁榮。
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據克而瑞統計,2016年至2018年正是地產商蜂擁而至的時期,其間,作為“先頭兵”的閩系房企如正榮、融信、禹洲等安營扎寨,后來“長三角包郵區”的浙江、合肥、南京本土房企也隨之而來,包括祥生、弘陽等,此外也不乏從成都、重慶等地跋山涉水而來的西部房企,包括東原、藍光等,這一名單前后加起來共有28家之多。
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這一時期,正是本土房企全國化擴張的高峰期,許多中小房企喊出了“沖千億、遷總部、謀上市”的三大目標,而上海因金融中心的地位、人才聚集的高地、資源融合的平臺而具有天然的號召力。隨著虹橋商務區對地產商的“虹吸效應”增強,其在“大虹橋”也形成了獨有的圈子,比如拿地聯盟、采購聯盟以及獵頭圈、職業經理人圈、品牌圈等,本土中小房企憑借著“大虹橋”的地緣優勢,迅速“抱大腿”,拉近了與品牌房企的距離。
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千億房企擴圍、高價地頻出、上市房企名單拉長……事實上,中小房企扎堆將總部搬到上海開啟全國化擴張的時間,也正是地產行業的上升期。在這期間,閩系房企融信因拿下靜安高價地而一舉成名、中梁地產3年迅速完成千億之路成為業內的“小碧桂園”、祥生控股3年營收近乎增長5倍、弘陽地產為擴張大舉“挖角”……
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可惜,天下無不散之筵席。一方面,伴隨著房地產行業告別昔日高歌猛進的時代,以往高周轉高杠桿的“規模論”一去不返,“活下去”成為房企新的命題;另一方面,房企在沖刺規模后也暴露出負債高企等普遍性問題。
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因此,中小房企紛紛“回巢”更是折射出整個行業發展的轉向,它也預示著從前喊目標、沖業績的拼規模期結束了,房地產業將隨著企業和行業雙重泡沫的出清而過渡到平穩、良性循環的發展模式。



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